バクニン・バクザン不動産、合併前の「熱狂」

バクザン省：市場は停滞期を経て見事に回復

2022年から2023年の静穏期を経て、 バクザン不動産 2024年初頭から目覚ましい回復を見せています。バクザン不動産協会によると、2024年第3.400四半期には公証による不動産取引が約10件記録され、昨年の同時期と比べて大幅に増加しました。市場全体の平均販売価格は、15年の底値から2023～XNUMX％上昇すると予想されます。

バクザン省司法省のデータによると、1年の第2024四半期だけで、省全体で公証による不動産譲渡取引が3.400件以上記録され、昨年の同時期と比べて約40％増加した。

特に、土地の競売市場は活発化し、多くの競売で記録が更新されました。例えば、65月15日に行われたベトイエン町の土地5区画のオークションでは、開始価格の総額は93,9億ドンだったが、落札価格は198,8億ドンに上り、その差は104億ドンにも上った。土地の価格は13平方メートルあたり20万〜2万ドンからスタートしますが、落札価格は35万〜50万ドン/平方メートルに達し、一部の土地では2万ドン/平方メートル以上に達します。

タンティエン、ヴァンチュン、ホンタイ（ベトイエン）などの工業団地近くのコミューンの住宅地価格は、20年末と比較して30～2023％上昇しました。合併地域のXNUMXつの地域であるランザン郡とイエンズン郡でも、特に専門家向けの住宅分野と小規模な土地区画で活発な取引が記録されました。

イエンドゥン地区を市に編入する。 1年1月2025日からのバクザン省も、市場に新たな期待の「波」を生み出します。地元の不動産仲介会社の統計によると、ニャムビエン町、タンリュウ、フーンジャンなどの地域では、過去数か月間で5～8％の価格上昇を記録している。

バクニン省：新規供給は限られており、価格は高止まり

一方、バクニン省では、市場はやや安定しているものの、特にトゥソン、イエンフォン、クエヴォなどインフラの接続が良好な地域では価格水準は依然として高いままです。

市場の評判の高い不動産調査機関の1年第2025四半期レポートによると、バクニン省の販売価格水準は下落しておらず、同時期と比較して3～5％のわずかな上昇にとどまった。トゥソン地区の土地価格は場所によって45万〜70万VND/m2の範囲で、イエンフォン地区は約25万〜40万VND/m2、バクニン市の中心部は70万〜100億VND/m2となっています。

多くのプロジェクトが行政手配プロジェクトの実施後に計画審査を待たなければならないため、バクニン省での新規プロジェクトの供給が不足していることは注目に値する。ティエンドゥやトゥアンタンなど、地区が合併すると予想される地域は、特に工業団地や物流サービスに資金を投じる長期投資家の投資先になりつつある。

2024年、バクニン省は依然として外国直接投資（FDI）資本の誘致において国内トップの地位を維持するだろう。バクニン省統計局によると、同省は359件の新たなFDIプロジェクトを認可し、登録資本金の総額は1,8億ドル（前年比70,7％増）となった。新たに付与された資本、調整された資本、および株式を購入するための拠出資本を含めて、バクニン省は4,8年に約2024億米ドルのFDIを誘致しました。

産業用不動産および労働者住宅の需要増加に貢献している主なプロジェクトには、383億280万米ドル相当のFoxconnのFCPV工場などがある。ゲルテク・ナム・ソン – ハップ・リン 260億74万ドル。 Victory Giant Vietnam：XNUMX億XNUMX万米ドルLOGOS イェンフォン II-A：XNUMX万ドル

さらに、バクニン省建設局のデータによると、現在、総面積53ヘクタールに及ぶ170の社会住宅プロジェクトを実施し、73.000人以上の労働者に約219.000戸のアパートを提供する計画となっている。これは市場のバランスを保ち、工業団地で増加する労働者の住宅問題を解決するための戦略的なステップです。

インフラはてこ入れ

バクニン省とバクザン省はどちらも拡張首都圏に位置しており、現在展開中および今後展開される戦略的なインフラルートから大きな恩恵を受けています。

たとえば、首都圏の環状道路4号線はバクニン省を通過し、バクザン省のヒエップホア地区とベトイエン地区に直接接続しています。

国道18号線、イエンフォン工業団地、クエヴォ工業団地を結ぶ道路は拡張工事が進められており、物資や人の流通に適した条件が整っています。

あるいはニンビン・バクザン高速道路のように、計画段階は完了しており、2030年までに完成する予定である。

環状5号線はこれらの地域を結ぶことが期待されています。 都市 – 省間産業により、ルックナム、ルックガン（バクザン省）、ジャービン、ルオンタイ（バクニン省）などの郊外地区で価格上昇の機会が生まれます。

特に、総資本71.000兆VNDを超える、ジャビン空港とハノイ首都を結ぶ路線のプロジェクトも提案されており、この地域の不動産価値の向上だけでなく、接続性にも大きな期待が寄せられています。

合併後の予測：立地と計画による差別化

BHSグループとサヴィルズ・ベトナムの専門家はともに、合併後、コミューンから区、または地区から町に昇格した地域では、特に中核行政区域、工業団地沿い、主要交通路の近くで新たな価格上昇が見られる可能性があるとコメントした。

しかし、市場は全体的に「ホット」になるわけではなく、明確な差別化が見られるでしょう。インフラが不十分であったり、計画が不足していたり​​、開発の範囲外にある地域では、急速な成長は難しいでしょう。

2025年から2027年にかけて最も有望なセグメントは、産業用不動産、労働者住宅、新都市エリアに隣接するエリアの土地区画、および合併後の明確なゾーニング計画があるエリアであると評価されています。

一般的に、バクニン省とバクザン省における行政単位の整理は、制度の改革であるだけでなく、都市と産業の構造全体を再形成する原動力となり、不動産市場に多くのチャンスをもたらすことになる。しかし、これは長期的な取り組みであり、投資家は詳細な計画、インフラの実装の進捗状況、投資資本のフローの変化を注意深く監視する必要があります。

(出典：CafeLand